律師觀點

前言：

壹、 公寓大廈管理條例的規範功能

一、 什麼是法律

前面提到平等原則，要求相同情形，相同處理。但是如果分類不夠徹底，會造成不公平現象，也會造成窒礙難行的情形。例如：民法中只將財產分為動產與不動產。事實上，不動產又可分為土地與建築物。如法律不進一步分類而等同視之，適用法律時就會發生困難。因此，有土地法專門規範土地相關問題，但土地又可分為都市土地、耕地與保育地，甚至是原始森林。各有不同的特性，不能一概而論。因此，又有實施耕者有其田條例、都市計劃法、山坡地保育條例及森林法等專法處理相關問題。法律觀點認為：森林法是土地法的特別，土地法是民法的特別法。區別特別法與普通法的理由是在具體個案適用法律時，優先適用特別法，特別法無規定時，始有普通法的適用。同理，本條例是處理公寓大廈中區分所有權人及住戶的權利義務關係。因此，本條例是民法的特別法，有關公寓大廈住戶間所生爭執，優先適用本條例的規定，本條例未規定時，始適用民法相關規定。
 
七、債權與物權
物權主要指的是所有權，從法律觀點來看，所有權有兩種價值，一種是使用價值、一種是交換價值。房屋所有人可以自由使用收益(例如:出租)，也可以把他的房子毀掉重建或出讓給他人(處分)，所以民法第767條規定，所有人得自由處分收益其所有物，並排除他人干涉，本條例第4條亦有相似規定。
債權是指特定人得請求特定人為、特定行為的權利。所以房屋承租人只能向出租人請求交付房屋供承租人使用，反過來說出租人只能要求承租人請求給付房租。受僱人只能請求僱用人給付薪資，也只有僱用人能請求受僱人提供勞務。所以我們說債權是相對的，是對人權、物權是絕的，是對世權。
 
八、結論
民法物權篇規定了區分所有權的物權關係，其適用對象包括所有的公寓大廈，尤其是老舊、少公設，沒有管理委員會的建築物。因為公寓大廈各區分所有權人間的共同利益與衝突，又與傳統債權債務關係截然不同，只得用本條例來加以規範。區分所有權人間的利益調處問題，是人與人間如何平等對待的平均正義問題。雖然民法第799條修正理由認為，本條例是行政法，但大部份學者均認為本條例是民法的特別法。因此，我們說本條例原則上是處理公寓大廈物權以外的民事爭執的規定，但政府為達特定行政目的，又於本條例中加入許多行政法的規定(參本條例第41條以下之規定)。此外，本條例對於住戶違法行為造成他人死傷者，又有刑罰的規定(參本條例第49條)，所以本條例也是刑法的特別法。
 

貳、如何理解公寓大廈管理條例

1.從歷史角度觀察：
早在1561年法國南部及科西嘉島一帶就因地狹人綢，面臨一樓多戶的區分所有權問題。開始靠著習慣累積，慢慢建立區分所有權制度。據文獻記載，當時的習慣法是一樓負有支撐二樓建物的義務，二樓負有不能壓塌一樓的義務。1720年法國蘭納市發生火災，連燒五天，毀掉市中心850棟房屋，因而產生立法規定區分所有權相互關係與建蔽率的觀念。由此歷史，始理解本條例是由內政營建署於1993年研究提案的理由。
1804年法國頒布民法典於664條確定了區分所有權的觀念。1894年德國民法亦有相類的規定(參黎淑慧公寓大廈管理條例制定目的及制定過程研究)。
我國大陸東三省易幟，全國初告統一後，立即於1929年頒布民法，全文1225條。整部民法實行至今，只作了一些枝節修訂。也就是說，民法大部份規定迄今仍暢行無礙。更有意思的是，在民國18年時，我國民法第799條就規定：數人區分一建築物，而各有一部份者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。在民國84年頒布公寓大廈管理條例前，法院及行政機構，就是透過這條規定，處理公寓大廈所衍生的爭執。
回想民國初年，正是各路軍閥割據，纏鬥方酣之際，是何方神聖如此偉大，竟能撰寫出這部民法，歷經農業時代、工業時代到現在資訊時代，仍能適用順暢！真相是：清未列強凌辱東方諸古國，1868年日本明治維新，決定棄唐律舊制，仿當時最新德國法制，以雪領事裁判權之恥。開治明治維新26年後，日本即於1894年甲午之役擊敗清庭，復於1905年於對馬海峽擊敗俄羅斯波羅地海艦隊。清庭朝野震動，始知除追求船堅砲利，尚須進步法制以為後盾，終於下定決心仿效日本變法自強。因而全面仿效日本法律，再依國情調整後頒行新法。然未及頒行，清室已烏。民初統一後，乃將宣統舊法去除君主皇室相關條文，急急於民國18年將民法頒行全國，就是現在的民法。原來，我國民法是緣自德國民法，民法第799條的規定是德國民法翻譯成日文，再翻譯成中文的。
1989年，內政部委託台大法學院院長載東雄領導研擬建物區分所有權法，經研析法、德、日、美諸國相類法制後，於1994年提出本條例草案。本條例於1995年6月9日三讀通過後，累積9年實務前例，再度於2003年修訂本法，完成本條例本土化重要階段。2009年民法第799條修訂完成立法，與本條例互為倚角，我國區分所有權法制益完備。由上述說明可知，法律實為人類智慧精華，每一條文均有其歷史背景與法治意義，實值我輩揣摩再三。

2.從體系角度觀察：
立法者是基於論理法則與分類觀念，分層建立法律體系，才能有條不紊的規範各式各樣的人類社會生活。
本條例第一章是總則規定，意思是說這三條規定，適用於本條例全部的條文。至於本條例第二章與第三章的規定，實為本條例的核心。謹將其內容體系整理如下，期能有助於本條例的整體理解：
  
第一章 住戶之權利義務之體系結構       

   

第二章 管理組織
第一部份：意思決定機關為區分所有權人會議
1. 會議之召開與召集人之產生 §25、§28。
2. 表決權計算方式 §27。
3. 召開會議之通知方式 §30。
4. 區分所有權人會議決議之可決數 §31、§32。
5. 區分所有權人會議決議效力 §33。
6. 會議紀錄之送達、公告與保存 §34。
7. 請求閱覽 §35。
8. 非封閉式公寓大廈一部獨立 §26。

第二部份：執行機關為管理委員會
1. 管理委員會管理負責人之成立 §29。
2. 管理委員會之職權與責任 §36、§39。
3. 管理委員會之決議範圍 §37。
4. 管理委員會之當事人能力 §38。
5. 管理負責人之準用 §40。


案例析述
一、管委會能否自行決定電梯維修之費用分擔方式？
用法理推論：管委會只是執行機關，非經區分所有權人會議授權，不得決定費用分擔方式。從另一個角度看，由租税法定主義與依法行政角度來看，政府未經立法院立法同意，不得增加人民税負擔，答案也是相同。法院也持相同見解(參92年台簡上第3號，板橋地院87年訴字1612號參照)。

二、規約內容的限制：
本條例修訂後，區分所有權人會議對於同一議案包括規約修訂案，得於重新開議時，以很底的出席人數與過半數同意，合法有效議決通過。因此，特別討論以下案例：

1. 規約能否約定：本大樓不得經營某種行業(如老人養護所、美容院、按摩院等)，或限制營業時間？
這個問題要討論的是：是否可以用規約限制住戶權利？如果可以，那麼以規約限制住戶的權利有沒有一定的範圍？
本條例第23條第一項規定，有關公寓大廈的管理使用及他住戶間相互關係，除法令有規定外，得以規約約定之。已經明白表示，只有在法令沒有規定的時侯，才可以用規約限制。大樓住戶得經營何種行業，已有都市計劃法、建築法、消防安全法等規定加以限制，規約就不可以再加以干涉(本條例第4條參照)。
另方面限制他人營業選擇權只有公權力機關，基於公益考量，始得依法為之，這在行政法上稱之為法律保留。規約是私人間的合同行為，超過法令的規定，限制住戶的權利，當然違法。如果規約任意限制他人的營業時間與項目選擇權，住戶可以依民法第148條規定，主張權利的行使不得違反公共利益，以管委會為被告訴請確認該條規約無效。

2.台灣關愛之家案例：
民國(下同)94年6月關愛之家承租再興社區內房屋一戶，以收容安置愛滋患者，引起他住戶恐慌不已，因而於94年7月、8月就同一議案召開區權人會議，議決通過修訂規定案，規定「住戶不得將社區建物提供收容或安置法定傳染病患。」並將修訂後章程送請台北市政府備查在案後，立即於94年10月依本條例第22條規定，函請關愛之家於三個月內改善，經拒絕後於95年訴請關愛之家搬離。地方法院認為此項決議並沒有排斥住戶本身是愛滋患者的情形，只要求住戶不得作安置，收容愛滋患者使用，並無違背公序良俗，判決再興社區勝訴。上訴後，立法院迅速於96年7月修法通過：人類免疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條例，明文規定不得歧視愛滋患者，不得拒絕其安養、居住。高等法院因而依新法意旨，判決再興社區敗訴。
這個案例告訴我們，一開始愛滋患者的收容安置問題，法令沒有規定， 所以規約可以約定限制。地院法官只得依法判決。判決後洶洶輿論，迫使立法者必須立刻面對，人民居住安全的自由與愛滋患者的生存權相互衝突的時侯，要如何選擇的問題。最後立法院選擇愛滋患者的生存權保障大於人民居住安全的自由，以立法方式補充這個法律漏洞。高等法院因而依新法判決再興社區敗訴。


三、管委會能否向新區分所有權人請求給付區分所有權人積欠的管理費？
某甲拍賣取得未繳清管理費的房屋乙戶，拍賣公告中也記明“管理費未繳”，管委會請求某甲繳清前手續未繳管理費，是否有理由？
債權是對人權，管委會只能向原來積欠管理費的前手要求繳清管理費，本條例第24條，是規定區分所有權之繼受人應於繼受後，遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。立法目的是避免繼受人於繼受後主張：「沒有參加規約訂定時之區分所有權人會議，不受規約的拘束。」，所為的例外規定。
例外規定，理應從嚴解釋，因此已發生的管理費給付義務，不在本條例第24條規定範圍內。本案情形管委會訴請後手給付前手積欠之管理費，必受敗訴判決。
正確的處理方式是，管委會應於該房屋遭到查封時，立刻對前手速請給付管理費，於取得確定判決後，聲請參與分配，就房屋拍賣價金取得管理費。